圣马刁县沿海中部11月重开住宅建筑许可：40个单位上限改算法，对业主和买家意味着什么？
各位圣马刁县海边的邻居朋友们，今天跟大家聊聊一个跟建房、加盖ADU（附属住宅单元）直接相关的新变化。如果你在蒙塔拉（Montara）、莫斯海滩（Moss Beach）、埃尔格拉纳达（El Granada）、米拉马尔（Miramar）或普林斯顿（Princeton）有房子、有土地，或者打算加盖ADU，这条消息值得留意：从今天，也就是2026年11月10日（星期二）起，圣马刁县重新开放沿海中部城区（Urban Midcoast）新住宅建筑许可的网上申请。
发生了什么？
根据县政府的《地方海岸计划》（Local Coastal Program），沿海中部地区每年新增住宅有上限：每年40个单位。加州海岸委员会（California Coastal Commission）的工作人员报告指出，这个上限同样适用于ADU。过去多年这里的新建数量一直低于上限，2013年到2024年平均每年28.5个单位。
2025年，县政府在沿海中部一共批准了102个住宅单位：其中31个是市价房，71个是莫斯海滩Cypress Point可负担住房项目的单位。按照旧规则，超出的部分必须在三年期内平均计算，结果2026和2027两年加起来只剩18个名额。报告还提到，2026年到目前已批准2个，只剩16个；县政府表示，排队等候的许可申请（包括ADU）已经排到2028年。
因此，县政府在2026年3月暂停受理新住宅单位的建筑许可申请，并取消了超过6个月没有动静的申请。
11月4日，加州海岸委员会批准了县政府的修正案。县政府的公告标题说上限被“解除”了；更准确地说，按照海岸委员会报告的解释，每年40个单位的上限本身没有变，变的是计算方法：原来向前看的三年平均，改成从2013年1月1日起算的历史平均，这样2025年批准的102个单位可以摊到之前多年没有用满的年份里。如果某一年已经达到40个单位，超出上限的部分只能是可负担住房。报告估计，2013年以来“没有用掉”的名额大约188个（实际批准372个，上限最多可批560个）。
修正案通过后，县政府表示：
11月10日（星期二）重新开放沿海中部城区新住宅许可的网上申请。住宅已获批CDX（海岸开发豁免）或CDP（海岸开发许可）的申请人，网上系统一开放就可以申请建筑许可。
2026年3月被取消的住宅建筑许可申请可以重新激活。县政府强烈建议在30天内（12月4日星期五之前）补交欠缺的资料和费用，以获得优先处理。
被取消的申请必须在90天内（2月4日星期四之前）完成重新激活；逾期将永久取消，需要重新申请。
报告还强调一点：上限并不是唯一的门槛。项目仍然必须证明供水、污水处理和交通容量足够，并且保护海岸资源。
对买家意味着什么？
如果你在沿海中部看空地、需要翻修的房子，或者买了以后想加盖ADU，现在的许可情况比之前明朗了，但还是需要一步步走流程。出价之前，建议先问清楚卖家有没有现成的CDP、CDX或建筑许可申请，以及进度如何；同时向县政府和当地水务、污水区确认供水和排污服务。把许可审批时间和费用算进你的计划和合同的条件期里。需要向县规划与建筑部门（Planning and Building）问哪些问题，我可以帮你一起整理。
对卖家意味着什么？
如果你的申请在3月被取消了，最重要的日期是12月4日（星期五），这是县政府给的30天优先处理期限；最后期限是2月4日（星期四）。如果你打算出售带有在办计划的土地或房子，把文件准备齐全（已批的CDP或CDX、图纸、申请编号、已缴费用），买家更容易看清楚自己买到的是什么。情况可能会有变化，挂牌前请务必向县政府确认。
我的看法
我做地产经纪10年了，国语、粤语、英文都可以服务。这类规定在海边以外很少上新闻，但对正在等ADU或新房许可的业主来说，可能就是几个月的差别。我的建议是：不要等到最后期限。如果不确定自己的申请进度，可以按县政府的建议，直接联系负责你案子的建筑许可技术员（Building Permit Technician）。以上内容是一般市场资讯，不是法律或财务建议。
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来源：圣马刁县规划与建筑部门，《Urban Midcoast Building Permit Cap Lifted》，2026年11月6日（https://www.smcgov.org/planning/news/urban-midcoast-building-permit-cap-lifted）；加州海岸委员会，工作人员报告W10b，圣马刁县地方海岸计划修正案LCP-2-SMC-26-0048-1（Midcoast Residential Unit Cap），2026年10月22日为2026年11月4日听证会编写（https://documents.coastal.ca.gov/reports/2026/11/w10b/w10b-11-2026-report.pdf）
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